小陈在深圳做二手房中介，手上有200多个客户微信。以前他每天早上花2小时翻聊天记录，想今天该联系谁、说什么。经常是想到谁就联系谁，结果重点客户忘了跟，跟了半天的客户其实根本没诚意。上个月他换了个做法：把客户信息喂给AI，让AI帮他分级、排优先级、写跟进话术。两个月里，他的平均成交周期从90天缩到47天，多签了4单。
这不是什么大型SaaS系统，就是一个免费AI工具加一张Excel表的事。
第一步：整理你的客户数据表
打开Excel（或者WPS表格），建一张客户跟进表，字段如下：
客户姓名,联系方式,首次接触日期,需求类型,预算范围,意向区域,看房次数,最后一次联系日期,客户备注,当前状态
张哥,138xxxx,2026-04-10,二手房,300-400万,南山区,3,2026-06-15,老婆还没看过,观望
李姐,139xxxx,2026-05-20,新房,500万以内,宝安区,1,2026-05-25,急着年底搬,刚需
王总,137xxxx,2026-06-01,商铺,200万,龙岗区,0,2026-06-01,先看看行情,随便聊聊
把你手上所有客户都填进去。不用一次填完，先填最近三个月接触过的客户，大概花30分钟。
关键是要填这几个字段：
- 看房次数：看过0次的和看过3次的，跟进策略完全不同
- 最后一次联系日期：超过14天没联系的客户，流失风险急剧上升
- 客户备注：用你自己的话记录关键信息，比如"老婆反对""学区刚需""投资为主"
第二步：让AI做客户分级
把你的表格数据复制出来，打开通义千问（免费），用这个提示词：
你是一位资深房产销售顾问。以下是我手上的客户列表，请帮我做客户分级和跟进优先级排序：
分级标准：
- A级（重点跟进）：看房2次以上、有明确预算和时间节点、决策人已参与
- B级（持续培育）：看过1次房、有需求但还在比较、需要推动
- C级（长期维护）：还没看房、只是了解一下、预算不明确
- D级（暂时搁置）：纯咨询、没有实际需求、联系不上
对每个客户输出：
1. 等级（A/B/C/D）
2. 下次联系时间建议（今天/本周内/两周内/一月内）
3. 跟进重点（他最关心什么问题、我该怎么切入）
4. 流失风险评分（1-10分，10分最高）
数据：
[粘贴你的表格数据]
AI会给你一张分级表。小陈做完后发现，他200多个客户里，A级只有12个，但贡献了他80%的成交额。以前他把时间平均分配给所有客户，等于浪费了80%的精力在低产出客户身上。
第三步：让AI生成个性化跟进话术
分完级之后，针对A级和B级客户，让AI帮你写跟进消息。提示词：
我的A级客户"张哥"的信息：
- 需求：南山区二手房，300-400万
- 看过3次房，分别是科技园片区的XX花园、XX苑、XX城
- 最后一次看房是6月15日，他老婆没来
- 上次聊天他说"再考虑考虑，不着急"
- 已经7天没联系了
请帮我写3条跟进消息，要求：
1. 第一条：制造紧迫感但不夸张（比如新房源、价格变动、政策变化）
2. 第二条：解决他的顾虑（他老婆还没看过，怎么推动）
3. 第三条：提供价值而非推销（分享片区分析报告、成交数据等）
每条消息控制在50字以内，像朋友聊天一样，不要用"您好""打扰了"开头。
AI给小陈生成的三条消息：
消息1：张哥，科技园那边XX花园昨天新挂了一套3房，同户型比你上次看的那套低了15万，业主急售。要不要这周带你嫂子去看看？
消息2：嫂子还没去看过对吧？周六我开车接你们一起转一圈，半小时就看完三个盘，她看完心里有数了你们也好商量。
消息3：给你发了份南山区Q2成交报告，科技园片区均价比上季度涨了3.2%，你关注的那几个小区成交最活跃。
小陈直接发了消息1，张哥当天回复"周六上午有空"，带着老婆来看了房，当周就签了意向协议。
第四步：建立自动提醒机制
光有分级和话术不够，你还需要一个系统帮你记住该联系谁。最简单的方法是用Excel做一个跟进日历。
在表格里加两列：
下次联系日期,跟进动作
2026-07-20,带看新房源+推动老婆参与决策
2026-07-25,发送片区成交报告
2026-08-01,确认是否进入谈判阶段
然后每天早上打开表格，筛选"下次联系日期=今天"的行，这就是你今天要联系的人。
进阶操作： 用Coze（字节跳动的免费AI平台）搭一个自动化工作流：
- 创建一个Coze Bot，绑定你的飞书或微信
- 设置定时触发：每天早上8点
- 触发条件：读取Google Sheets或腾讯文档里的客户表
- 输出：今日需要联系的客户列表 + 每人的跟进话术
搭建过程大概需要30分钟，搭好之后每天早上你打开手机就能看到：
今日跟进提醒：
1. 张哥（A级）- 距上次联系7天 - 建议动作：推送新房源
话术：[已自动生成]
2. 李姐（B级）- 距上次联系10天 - 建议动作：学区政策更新
话术：[已自动生成]
3. 刘哥（A级）- 距上次联系5天 - 建议动作：确认贷款进度
话术：[已自动生成]
第五步：每周复盘，让AI帮你分析转化漏斗
每周日晚上花10分钟，把这周的数据喂给AI：
这是我本周的客户跟进数据：
- 本周联系客户数：45人
- A级客户数：12人，本周联系了10人
- B级客户数：28人，本周联系了20人
- 本周新增客户：8人
- 本周看房安排：6组
- 本周签约：1单
- 流失客户：2人（原因：1个买了别家，1个预算不够暂缓）
请分析：
1. 我的时间分配是否合理？
2. 哪个环节转化率最低？
3. 下周应该重点做什么？
AI的分析通常能精准指出问题。小陈的第一周复盘结果显示，他的B级客户转A级的转化率很低（28个B级里只有2个升级为A级），说明他的"培育"动作不够——看房1次的客户回来之后，他没有及时推送对比信息帮客户做决策。
根据AI的建议，小陈加了一个动作：客户每次看完房，当天晚上就发一份"看房总结"——把今天看的几套房优缺点列出来，加上AI生成的片区分析。这个动作让B级转A级的比例从7%提高到了19%。
结果验证
小陈执行两个月后的完整数据对比：
改进前（月均）：
- 手上客户总数：210人
- 每月有效联系客户：80人（大量客户被遗忘）
- 每月看房安排：15组
- 每月签约：2-3单
- 平均成交周期：90天
- 月佣金收入：约4.5万
改进后（第2个月）：
- 手上客户总数：230人（新增20人）
- 每月有效联系客户：160人（A+B级全部覆盖）
- 每月看房安排：28组
- 每月签约：5-6单
- 平均成交周期：47天
- 月佣金收入：约8.2万
核心变化不是客户变多了，而是每一个该联系的客户都没有被漏掉，每一次联系都有针对性的话术而不是尬聊。
投入成本：
- 通义千问：0元
- Coze Bot搭建：0元（免费版）
- Excel/WPS：0元
- 每天额外花费时间：10分钟（看AI推送的跟进提醒）
你今天要做的三件事
- 建表：打开Excel，按上面的格式把最近三个月的客户填进去，30分钟搞定
- 分级：复制数据给AI，拿到A/B/C/D分级结果，重点标记A级客户
- 发消息：让AI给每个A级客户写一条跟进消息，今天发出去
做完这三步，你今天就能体会到"有目标地联系客户"和"随机翻微信找人"的区别。
房产中介这行，客户不会等你。你忘了他，他就去找别人了。以前你靠记忆力管200个客户，漏掉一半是正常的。现在AI帮你记住每一个人、分析每一个人、给每一个人写话术——你只需要执行就好。
关注我，每天一个AI实操技巧，不讲道理只教你做。
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